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容積率とは？

英語：Floor Area Ratio

別名：容積

敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合です。建物をどれだけ高く、大きく建てられるかを決める都市計画上の制限の一つです。

容積率は、建物の延べ床面積を敷地面積で割った割合です。たとえば敷地100平方メートルで容積率200%なら、各階の床面積を合計して200平方メートルまで建てられます。上限は、用途地域ごとに都市計画で定められ、さらに前面道路の幅が狭いと、計算上の上限がより小さくなることがあります。

容積率が高いほど、同じ土地に多くの床を作れるため、土地の価値や開発の採算に直結します。そのため、再開発では、公開空地を設けるなどの条件で容積率の割増しを認める制度が使われることがあります。

不動産ニュースで再開発が報じられるとき、容積率の緩和が事業を後押ししたという話をよく見かけます。指定されている容積率、実際に使っている容積率、緩和の理由と引き換えの条件を見ると、事業の収益性や街への影響を読み取りやすくなります。

例：敷地500平方メートルで指定容積率が400%なら、延べ床面積は最大2,000平方メートルまでです。道路幅などの制限で、実際の上限が下がる場合もあります。また、容積率の割増しを受けると、同じ敷地でも床面積が増えます。

容積率は階数や高さの制限とは別の規制です。また、建ぺい率とも混同されがちですが、建ぺい率は建築面積、容積率は延べ床面積の割合という違いがあります。容積率が高ければよいとも限らず、日当たりなど環境面の制約は別に確認します。